안녕하세요? 오늘의 주제는 DSR과 DTI 입니다!
DSR(총부채원리금상환비율)은 금융권 대출 심사에서 핵심 기준으로 작용하는 지표로, 개인이 벌어들이는 소득 대비 갚아야 할 대출 원금과 이자의 비율을 나타냅니다. 2025년에는 금융당국이 가계부채 관리를 더욱 강화하면서 DSR 규제가 한층 더 엄격해질 전망입니다. 이에 따라 대출을 계획하고 있는 사람이라면 DSR의 개념과 계산법을 정확히 이해하는 것이 중요합니다.
이번 글에서는 2025년 최신 DSR 개념과 계산 방법, 그리고 달라진 점에 대해 상세히 알아보겠습니다.
1. DSR과 DTI의 기본 개념
대출 심사에서 사용되는 대표적인 지표로 DSR(총부채원리금상환비율)과 DTI(총부채상환비율)이 있습니다. 이 두 개념은 모두 차주의 부채 상환 능력을 평가하는 기준이지만, 계산 방식과 적용 범위에서 차이가 있습니다.
DTI(Debt-to-Income Ratio)는 연소득 대비 연간 총 이자 상환액의 비율을 의미합니다. 즉, 대출 원금은 고려하지 않고 이자 부담만 따지는 것이 특징입니다. 예를 들어, 연소득이 5천만 원이고, 연간 이자 상환액이 1천만 원이면 DTI는 20%입니다.
DSR(Debt Service Ratio)은 연소득 대비 연간 대출 원금과 이자 상환액을 모두 포함하는 비율입니다. 즉, 단순한 이자 부담뿐만 아니라 원금 상환 부담까지 반영하기 때문에 대출 심사에서 더 엄격한 기준으로 작용합니다. 연소득이 5천만 원이고, 연간 원리금(원금+이자) 상환액이 2천만 원이라면 DSR은 40%입니다.
2. DSR과 DTI의 계산 방식 차이
두 지표의 가장 큰 차이는 계산 공식에 있습니다.
- DTI 계산법: (연간 이자 상환액 ÷ 연소득) × 100
- DSR 계산법: (연간 원리금(원금+이자) 상환액 ÷ 연소득) × 100
예를 들어, 연소득이 6천만 원인 차주가 다음과 같은 대출을 가지고 있다고 가정해 보겠습니다.
- 주택담보대출: 연 이자 900만 원, 연 원리금 1,800만 원
- 신용대출: 연 이자 200만 원, 연 원리금 500만 원
- 자동차 할부 대출: 연 이자 100만 원, 연 원리금 400만 원
이 경우, DTI와 DSR을 각각 계산하면 다음과 같습니다.
- DTI = (900만 원 + 200만 원 + 100만 원) ÷ 6천만 원 × 100 = 20%
- DSR = (1,800만 원 + 500만 원 + 400만 원) ÷ 6천만 원 × 100 = 45%
즉, DTI는 20%로 비교적 낮게 나오지만, DSR은 45%로 높아져 대출 심사에서 부정적인 영향을 받을 수 있습니다.
3. DSR과 DTI 적용 방식의 차이
DTI와 DSR은 금융권에서 각기 다른 방식으로 활용됩니다.
- DTI: 주로 주택담보대출에서 적용됩니다. 특정 지역(투기과열지구, 조정대상지역)에서는 DTI 40% 제한이 적용되며, 이를 초과하면 대출이 불가능합니다.
- DSR: 모든 금융권 대출(주택담보대출, 신용대출, 자동차 대출 등)에 적용되며, 2025년부터는 총대출액 5천만 원 초과 차주에게 DSR 40% 규제가 확대 적용됩니다.
4. DSR과 DTI 중 어떤 기준이 더 중요한가?
과거에는 주택담보대출을 받을 때 DTI가 더 중요한 기준이었지만, 최근에는 DSR이 대출 심사의 핵심 지표로 자리 잡고 있습니다. 특히 2025년부터는 대출 금액이 5천만 원을 초과하면 무조건 DSR 40% 규제가 적용되기 때문에, DSR이 낮아야 대출 한도를 늘릴 수 있습니다.
DTI가 낮더라도 DSR이 높으면 대출 한도가 제한될 수 있으므로, 대출을 계획하는 경우 DSR을 낮추는 전략을 고려해야 합니다. 이를 위해 불필요한 부채를 줄이고, 대출 기간을 늘려 연간 원리금 부담을 줄이는 방법이 효과적입니다.
5. 2025년 최신 DSR 계산방법
DSR 계산 공식은 다음과 같습니다.
DSR(%) = (모든 대출의 연간 원리금 상환액 ÷ 연소득) × 100
예제 1: 주택담보대출과 신용대출을 동시에 받을 경우
- 연소득: 6,000만 원
- 주택담보대출 원리금 상환액: 연 1,500만 원
- 신용대출 원리금 상환액: 연 800만 원
- 자동차 할부 대출 원리금 상환액: 연 700만 원
총 원리금 상환액 = 1,500만 원 + 800만 원 + 700만 원 = 3,000만 원
DSR = (3,000만 원 ÷ 6,000만 원) × 100 = 50%
이 경우 DSR 40%를 초과하므로, 추가 대출이 어렵습니다. 대출을 받기 위해서는 대출금액을 줄이거나, 대출 기간을 늘려 연간 원리금 부담을 낮추는 방법이 필요합니다.
예제 2: 대출 기간 연장을 통한 DSR 조정
같은 조건에서 주택담보대출 기간을 기존 20년에서 30년으로 연장하면 연간 원리금 부담이 낮아지므로 DSR이 개선됩니다.
- 기존 20년 상환 시 연 원리금 상환액: 1,500만 원
- 30년 상환 시 연 원리금 상환액: 1,200만 원
이렇게 되면 총 원리금이 2,700만 원으로 줄어들어,
DSR = (2,700만 원 ÷ 6,000만 원) × 100 = 45%
로 낮아집니다.
6. DSR 관리 전략 – 대출 한도를 높이려면?
- 대출 기간을 최대한 길게 설정하기: 대출 기간을 늘리면 연간 원리금 부담이 줄어들어 DSR이 낮아집니다.
- 소득 증빙을 최대한 많이 확보하기: 급여 외에도 부수입, 사업 소득, 금융소득(이자·배당) 등을 소득으로 인정받으면 DSR을 낮출 수 있습니다.
- 기존 대출을 상환하여 총 부채를 줄이기: 신용대출, 카드론, 자동차 할부대출 등 금리가 높은 부채를 먼저 정리하면 대출 가능 금액이 늘어납니다.
- 청년·신혼부부 대상 미래소득 반영 제도 활용: 2025년부터 미래소득 반영이 확대되므로, 소득 증가 예상치를 금융사에 적극적으로 반영하는 것이 중요합니다.
오늘의 결론!
2025년에는 DSR 규제가 더 강화되면서 대출을 받기가 점점 어려워질 전망입니다. 특히 DSR 40% 규제 적용 대상이 5천만 원 이상 대출 차주로 확대되므로, 대출을 계획하고 있다면 지금부터 미리 대비해야 합니다.
대출 한도를 늘리기 위해서는 대출 기간을 늘리거나, 소득 증빙을 강화하고, 불필요한 부채를 줄이는 전략이 필요합니다. 앞으로 대출을 계획하고 있다면 최신 규정을 지속적으로 확인하고, 금융사 상담을 통해 최적의 방법을 찾아야 합니다.